이슈 주택연금 이해와 주택연금 제도의 동향: 사회와 경제에 반응과 방안 알아보기2023 - 이슈로 보는 경제 비즈니스이슈 주택연금 이해와 주택연금 제도의 동향: 사회와 경제에 반응과 방안 알아보기2023

2023년의 이슈 주택연금 이해, 제도, 동향, 사회, 경제, 반응,방안 – 이슈 주택연금 이해로 주택연금의 기준가 상향조정 대한 정보를 소개합니다. 이 글은 주택연금에 대한 폭넓은 정보를 제공하며, 사회 및 경제에 반응과 그에 따른 대응 방안을 다룹니다. 특히, 누구에게 유용한 정보를 구체적으로 언급하여, 주택연금에 대한 관심이 있는 전문가를 포함한 모든 분들에게 유용한 주택연금 수령에 대한 이해를 높이고자 제공합니다. 노후의 안정적인 생활이 되도록 하는 사회보장제도이며, 신뢰할 만한 정보로 특별히 일자리가 없어 수입이 없는 노년층과 노후자금이 없어서 발생하는 생계불안으로 인해 사각지대에 놓인 시민을 포함한 주택연금 이슈에 관심 있는 분들을 위한 안내서입니다.

목 차

1.개요

주택연금 이해

1995년 한국에 도입된 노후연금의 사회보장 제도의 하나로 주택을 소유하고 있지만 소득이 없는 노년층을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금입니다.

고령자가 자신이 소유한 집을 담보로 해서 매월 일정한 금액을 받는 금융서비스입니다. 60세 이상의 사람이 자신의 집을 보증으로 주면 평생이나 정해진 기간 동안 매달 돈을 받을 수 있습니다. 이것은 금융상품 역모기지론이라고 하는데, 국가가 보증해주는 것으로 주택연금이라고 부릅니다. 최근 효도연금이라고 불립니다.

2.이슈 주택연금 이해

“10월 12일부터 12억 원 이하로 상향”

주택연금 가입 공시가격 12억 원 이하 기준을 말합니다.

이는 주택연금 가입자들에게 더 큰 혜택을 줄 수 있게 됩니다.

2.1.한국주택금융공사(HF) 발표

10월 12일 신규 신청자부터 이 같은 기준을 적용할 예정

기존 9억 원 이하였던 주택연금 가입 기준이 12억 원으로 상향되었습니다.

2.1.1 발표내용

2021년 급격히 오른 주택 가격과 수도권의 집값이 오른 상태이므로 9억원 이하의 주택연금에서 외면되었던 실정이였던 것이 12억 원 이하 상향 조정은 현실에 맞게 상향 개선이 된 것입니다.

주택연금을 받는 사람이 100세까지 살았을 때 받게 될 돈의 총합도 5억 원에서 6억 원으로 높아졌습니다. 이는 매달 받는 돈이 최대 20%까지 증가한다는 뜻입니다.
그리고 시세가 2억 원 미만인 집을 가진 사람이 주택연금을 신청하면, 집의 가치를 평가하는 비용도 공사가 대신 내줍니다

2.1.2.수령금 사례

현재 기준은 다음과 같습니다.

70세: 최대 월 지급금은 276만 3000원

새로운 상한이 적용되면, 동일한 조건에서

70세: 최대 월 지급금은 330만 원 상향되었습니다.

3.주택연금 제도와 동향

주택연금은 자신이 소유하고 거주하는 주택을 담보로 하여 은행이나 보험회사에 매각합니다.그리고 그 대가로 일정한 금액을 정기적으로 받는 제도입니다..

3.1.주택연금 대상 및 조건

대상 55세 이상의 노령인은

조건 12억 원 이하의 주택 1채 소유 하고 있을 때

주택은 아파트,단독주택, 연립주택,다가구주택, 다세대주택,

신청이 가능합니다.

♦ 주거용 오피스텔에도 주택연금이 가능합니다.

주거용으로 사용되는 오피스텔은 주택연금에 가입이 가능합니다. 등기사항증명서에 용도가 업무시설이나 오피스텔로 표시되어 있더라도, 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 주택연금에 가입할 수 있습니다.

♦ 주택연금 가입과 주택 추가 매입

주택연금 가입조건이 1주택이므로 연금계약 가입 시기에 1주택이면 됩니다. 그러므로 주택을 더 살 수 있습니다.

주택연금은 가입자가 보유한 주택 수(공시가격 등 12억 이하)를 기준으로 결정되며, 가입 후에 추가로 주택을 취득하는 것에 대해서는 제한하지 않습니다.

♦우대형 주택연금은 정부의 재정 지원을 받는 상품이므로, 가입자가 가입 후에 주택을 추가로 취득하는 것을 금지하고 있습니다.

⇒가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위한 조치입니다.

3.2.주택연금 주택 거주 예외 조건

주택연금을 받는 동안에는 담보주택에서 계속 거주해야합니다.

그렇지 않으면 주택연금의 지급이 중단될 수 있습니다.

그러나 거주 예외인 경우에는 주택연금을 계속 받을 수 있습니다

병원, 요양시설 등에 입원하여 질병 치료나 심신 요양을 하는 경우
자녀 등의 봉양을 위해 다른 주택 등에 장기 체류하는 경우
관공서에 의해 격리, 수용, 수감 등이 되는 경우
기타 개인적인 특별한 사정이 있어 공사가 인정하는 경우

♦ 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전할 수 있는 주택보험홈페이지에 공고된 사유로 승인을 받아야 합니다.

3.3.주택연금 수령및 세제 해택

3.3.1. 수급지속

평생이나 정해진 기간 동안 매월 돈을 받을 수 있고, 부부 중 한 사람이 죽어도 돈이 줄어들지 않습니다.

3.3.2. 상속

주택연금을 받은 돈이 집값보다 많아도 상속인에게 돈을 요구하지 않고, 집값이 남으면 상속인에게 줍니다.

3.3.3.세제 해택

저당권 설정 의무인 세제 감면 해택
등록세, 교육세, 농어촌 특별세, 국민주택채권 매입의무 면제
주택연금은 세금도 감면해주고, 대출이자도 소득공제
가입 주택이 5억 원 이하 : 재산세 25% 감면
대출이자 비용: 연간 200만원 한도 내에서 소득공제

3.4.주택연금의 종류

주택연금에는 월납형, 일시납형, 복합형, 임대형 등이 있습니다.

3.4.1.월납형

매월 일정액을 받는 방식

3.4.2.일시납형

한 번에 큰 금액을 받는 방식

3.4.3.복합형

월납형과 일시납형을 혼합한 방식

3.4.4.임대형

주택을 임대하고 임대료를 받는 방식

3.5.주택연금 중도해지 및 재가입

주택연금 중도해지 후에 재가입이 가능합니다.

주택연금 중도해지하면 3년 동안 같은 주택으로 재가입 불가

재가입 시점의 주택가격이 직전 가입시점의 주택가격보다 낮거나 같으면 재가입이 가능합니다.

주택연금은 일반적인 연금과 다르게 주택을 담보로 하여 연금을 받는 금융상품입니다. 그래서 일부 사람들은 주택연금에 대해 부정적으로 생각할 수 있습니다.
은퇴 후에도 연금소득이 부족한 사람들에게는 주택연금이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 모든 사람들에게 필요한 것은 아니지만, 어떤 사람들에게는 부족한 소득을 보충해 줄 수 있는 신뢰할 수 있는 금융상품이 될 수 있습니다.

3.6.주택연금 심사

주택연금 심사는 한국주택금융공사가 담당합니다. 신청자가 한국주택금융공사에 보증신청을 하면 공사는 신청자의 자격과 집의 가격 등을 검토합니다.

3.6.1.금융기관 대출 상환

주택을 담보로 기초 대출계약이 성립
대출 신청자의 신용 상태나 상환 능력보다는 미래의 특정 시점에 예상되는 주택의 가치에 근거하여 대출 금액이 결정된다는 특징입니다.
금융기관은 종신 시점까지 상환청구권을 행사할 수가 없습니다. 그러므로 대출자는 중도상환 의무의 부담없이 연금을 수령합니다.
공사는 검토 후 보증계약을 맺고 저당권 설정을 하고 금융기관에 보증서를 발행합니다. 대출계약이 체결되면 신청자는 금융기관에서 주택연금을 빌릴 수 있습니다.
주택연금 금리는 기준금리에 가산금리를 더해서 정합니다.

3.7.신주택연금 3종 세트

금융위원회는 2016년 4월 25일부터 새로운 세 가지 종류의 주택연금을 도입했습니다.

3.7.1.주택담보대출 상환용 주택연금

이미 주택담보대출을 받아 주택연금을 받기 어려운 노인들을 위한 제도로, 주택연금 일시 인출 한도를 높여 주택담보대출 상환 부담을 덜 수 있습니다.

3.7.2.주택연금 사전예약 보금자리론
40∼50대 중장년층이 주택연금 가입을 미리 약속할 경우 이자 혜택을 주는 제도입니다.

3.7.3.우대형 주택연금
저가 주택 소유자의 연금 수령액을 더 늘려주는 제도입니다.

위와 같은 주택연금은 주택 소유자가 주택을 담보로 하여 연금을 받을 수 있는 제도로, 각각의 종류는 서로 다른 특징을 가지고 있습니다. 주택연금의 종류에 따라 일시금형과 연금형 중 선택할 수 있으며, 주택 가치의 일정 비율에 따라 지급됩니다. 이를 통해 주택 소유자는 노후 생활을 안정적으로 보장할 수 있습니다.

3.8.공적연금과 주택연금 수령

주택연금은 주택을 담보로 해서 매월 연금을 받는 것이지만, 사실상은 주택을 빌리는 것과 같습니다.

그래서 주택연금의 월지급금은 소득으로 취급되지 않고, 기초노령연금 등 공적연금 수령에 영향을 미치지 않습니다. 즉, 공적연금을 받는 사람도 주택연금을 사용할 수 있습니다.

3.9.주택연금 지급 정지

3.9.1.가입자 및 배우자 모두 사망

가입자만 사망한 경우에는 배우자가 소유권 이전 및 채무 인수 후 계속 이용 가능합니다.

3.9.2.부부 모두 주민등록 이전
부부 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우 지급이 중단됩니다. 단, 입원 등 실거주 예외 인정 사유로 공사의 승인을 받은 경우는 제외됩니다.

3.9.3.부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우
다주택 거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우는 제외됩니다.

3.9.4.주택 소유권을 상실하는 경우
살던 집을 매각하거나, 양도로 소유권을 이전하는 경우(신탁 방식 또는 재건축 등 제외), 화재 등으로 주택 자체가 소실되는 경우 등이 해당됩니다.

3.9.5.처분 조건 약정 미이행 및 주택의 용도외 사용
최초 가입시 일시적 2주택자로 가입 후, 이전 주택을 처분하는 조건으로 주택연금에 가입하였으나, 최초 주택연금 지급일로부터 3년내 이전 주택 미처분시 지급이 중단됩니다.

3.9.6.주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 경우
주거용 오피스텔의 경우, 주택연금 가입 대상이 되나, 실제 주거 목적이 아닌 다른 목적으로 사용하는 경우에 해당됩니다.

주택연금 이용자 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료됩니다.

4.주택연금의 사회와 경제에 반응과 방안 알아보기

4.1.사회와 경제 선순환

4.1.1.주택연금의 장점

4.1.1.1.역모기지론 Reverse Mortgage Loan

이해

자신이 소유한 집을 담보로 매달 돈을 받는 금융상품입니다.

소득이 없는 고령자들에게 주택을 담보로 해서 돈을 연금 형태로 빌려주는 주택담보대출입니다. 매달 돈을 받기 때문에 시간이 지날수록 빌린 돈이 증가하고, 나중에 집을 팔면 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 합니다. 일반적인 모기지론과는 반대로 돈이 흐르기 때문에 ‘역(逆, Reverse)’이라는 말이 붙었습니다.

‘역(逆, Reverse)’ 는 자신에게 맞춤으로 다루어 쓰면 효과가 좋은 결과를 만들어내는 경제 원리이기도 합니다.

집을 팔면 원금과 쌓인 이자까지 한꺼번에 갚아야한다는 불안을 주는 것 같지만 현실적으로 가장 안전한 연금 수급이기도 합니다.

만약 10년~15년 동안 자신의 집을 담보로 주택연금을 받아서 생계비로 써왔다면, 10년~15년 동안 부동산 상승으로 수익금으로도 충분히 여유있게 연금비를 갚는데 어려움이 없습니다.

4.1.1.2.노년층의 자산구성

노령이 되면 특별하게 소득이 없게 되기도 합니다. 주택연금은 그러한 노년층이 자신이 거주하는 주택을 그대로 유지하면서 수익을 얻을 수 있다는 혜댁이 있습니다. 그래서 자산 구성을 다양화하고 자금의 유동성이 증가하여 국가 경제의 순환으로 보자면 소비를 활성화시킬 뿐만 아니라 자신이 거처가 보장되는 주거안정과 생계비로 안전한 사회보장제도입니다.

자신이 거주하는 주택을 그대로 유지하면서 수익을 얻을 수 있다는 것과 상속세를 줄일 수 있으며 연금에 대한 소득세도 면제입니다.

4.2.사회와 경제 악순환

4.2.1.주택연금의 단점

4.2.1.1. 경기침체

주택연금을 신청한 소유자의 주택이 외진 곳이나 부동산 경기가 크게 타지 않고 인구수가 줄어들어 주택가치가 하락할 위험의 지역이라면 문제가 될 수 있습니다.

예상수명보다 오래 살게 되어 총 대출금액이 주택가격을 초가할 수 도 있는 점도 고려해야 합니다.

주택연금 계약은 주택의 소유권이 은행이나 보험회사에 넘어간다는 것입니다.

연금액이 낮거나 변동될 수 있으며, 중도 해지할 경우 위약금이 발생할 수 있습니다.

4.2.1.2.모기지론 Mortgage Loan

이해

주택담보대출은 집을 대출을 받아 매입하고 매달 일정한 금액을 이자와 함께 갚아나가는 것입니다.

금융기관이 집을 사려는 사람에게 돈을 빌려주고, 그 집을 담보로 해서 주택저당증권이라는 금융상품으로 바꿔서 수익을 붙여서 다른 기관에 팝니다.

그 기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 팔고, 수익을 내고 원금을 금융기관에 줍니다.

주택저당증권 발행 ⇒ 2. 유도화중개기관에 매도 ⇒ 3.투자자에 매도

Mortgage Backed Securities ⇒ Special Purpose Company ⇒ Investors

주택저당증권은 국제결제은행에서 자산건전성을 평가할 때 도움이 됩니다. 자신이 거주하는 주택을 그대로 유지하면서 수익을 얻을 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

CD는 은행에서 발행하고 시장에서 거래할 수 있는 예금증서입니다. 은행은 CD로 조달한 자금으로 대출을 하기 때문에 CD 금리보다 대출 금리를 높게 정합니다.

선택 기준금리

1.3개월 CD 금리

2.코픽스 금리

코픽스는 은행의 자금조달 비용을 반영한 주택담보대출 기준금리입니다. 이자는 빌린 돈에 더해지며 따로 내지 않아도 됩니다.

4.2.1.3.주택담보대출로 세계 경제가 무너진 사례

주택담보 대출이 많아지면 국가의 위기가 커질 수 있습니다.

집값은 변동이 심하고 상황에 따라 올라가거나 내려가기도 합니다. 돈을 갚을 수 없는 사람이 집을 팔아야 하는 경우, 처음 대출 받았을 때보다 집값이 낮아져 있으면 낮아진 만큼의 돈은 없어지는 것과 같습니다 .

일반적으로 물가인상은 세월을 따라 진행되기 마련이므로 주택도 물가인상과 마찬가지로 상승되는 매매값을 형성합니다.

그런데 경기침체와 경기악화인 경우에는 경우가 다른 상황이 벌어집니다. 하필 이런 시기에 대출이나 빚이 있는 경우는 파산까지 이어지기도 합니다.

그 중에 물건으로 높은 가격에 있는 부동산일 때에는 감당하기 어려운 상황으로 이끌기도 합니다.이런 이유로 미국에서는 ‘서브프라임 모기지 사태’라는 이름으로 미국 경제와 세계 경제에 큰 피해를 준 일이 있었습니다.

서브프라임 모기지 사태입니다. 당시 한국의 가장들이 직장을 잃고 역경을 이겨내야만 했던 시기를 보내야 했습니다.

4.2.1.3.1.서브프라임 모기지 사태

미국에서 2007년부터 2010년까지 3년간 큰 금융 위기가 있었습니다.

이 위기의 원인은 신용이 낮은 사람들에게 집을 사게 해주는 대출을 많이 해준 것입니다. 그러다 보니 집이 없는 많은 저소득층도 집을 대출로 마련해서 환경이 윤택한 곳에서 생활을 할 수 있게 되었습니다.

이 대출은 복잡한 금융상품으로 바꿔서 전세계에 파는 방식이었습니다.

주택저당증권과 부채담조부증권

그런데 집값이 내려가면서 대출자들이 돈을 갚지 못하고 집도 잃었습니다. 이 때문에 이런 금융상품을 가진 금융기관들도 많은 돈을 잃었습니다. 또한 이런 금융상품에 대한 보험도 문제가 되어서 감당하기 어려운 큰 손실로 이어진 은행이 파산에 이르기까지 한 사건이였습니다.이 위기는 미국과 유럽을 비롯한 세계 경제에 나쁜 영향을 주었습니다.

5.주택연금에 관한 자주 묻는 질문

6.주택연금 관련 사이트

6.1.한국주택금융공사

https://hf.go.kr/ko/index.do

국민연금공단

https://www.nps.or.kr/jsppage/nps_gate.jsp

근로복지공단

https://pension.comwel.or.kr/fund/websquare/?w2xPath=/fund/pages/uti/intro.xml

7.주택연금 관련기사

7.1.주택연금 가입 공시가격 기준, 12일부터 12억 원 이하로 상향

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7787557